1순위 근저당권의 불편한 진실

부동산 카페에 올라온 글을 보고 깜짝 놀라 사실관계를 조사해보고 이 글을 씁니다.

보통 금융기관들은 1순위 근저당권을 설정하고 대출을 실행합니다. 하지만 1순위 근저당권을 설정한다고 하더라도 대출을 안해주는 경우가 종종 있죠?
이유는 담보물건이 대출을 해줄만큼 금액이 확보되지 않거나, 채무자의 신용과 세금문제 등이 대부분일 것입니다.
감정가격이 낮게 산출되어 대출요구액에 맞출 수가 없어서 대출을 못하는 경우가 비일비재하고, 채무자의 신용점수가 낮아 대출을 못하는 경우도 다반사입니다.
또 하나의 케이스가 1순위 근저당권보다 우선하는 권리 때문입니다. 1순위 근저당권보다 우선하는 권리는 경매비용, 당해세, 해당부동산의 최우선변제액, 임금채권, 국세(소득세, 법인세, 상속세, 증여세, 부가가치세 등)등이 있습니다. 이러한 과정들을 확인하느라 심사기간이 소요되는 것이고, 국세와 지방세 완납증명 및 부가세 표준증명 등 여러가지 세금자료들을 요구하는 것입니다.

이제 카페에서 본 내용을 얘기해 보려 합니다.

부동산을 매매 하면서 계약금과 중도금을 받고 소유권을 넘겨주는 대신 근저당권을 설정하고 잔금은 나중에 받는다는 사실입니다. 요즘은 이런 방식을 많이 쓴다고 하시더라고요. 저녁내내 많은 생각을 해보았습니다. 1순위 근저당권 설정만으로 안전한 것인가?라고 말입니다.

나중에 아무일 없이 잔금을 수령한다면 근저당권 말소하고 계약을 종료하겠지요. 하지만 잔금을 지급하기로 한 기일까지 매수자(현시점 해당부동산 소유자)가 지급하지 않고, 이런저런 이유로 차일피일 미루면 어떤 상황이 벌어질까요?

독촉하고 또 독촉하고 그러다 하다하다 안되면 해당부동산에 설정한 1순위 근저당권에 기인하여 임의경매를 신청하여 부동산 매매잔금을 회수할 것입니다. 여기서 근저당권보다 우선하는 채권들이 튀어나올 수도 있습니다.

매수인이 개인 및 개인사업자라면 상속세, 증여세, 부가가치세 등이 튀어나올 수 있구요. 법인이라면 임금채권까지 튀어나옵니다. 우선하는 채권들의 금액이 크면 1순위 근저당권 설정자는 한푼도 배당받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

금융기관도 우선하는 채권들을 미쳐 파악하지 못해서 원금손실을 볼때가 가끔 있습니다. 제가 너무 오바한다고 생각하시는 분들도 계실거예요. 하지만 저는 이런 내용도 있으니 신중히 판단하시라는 겁니다. 금액단위가 큰 부동산을 거래하는 거니까요.

절세나 이익을 위해 위의 방법으로 부동산을 거래하시려는 분들은 제가 쓴 글을 보시고 다시한번 숙고하셨으면 합니다. 거래는 안전이 최우선 아니겠습니까?

근저당권보다 우선하는 권리에 대해서는 다른 블로그에도 많으니 내용들은 한번 검색해 보시기 바랍니다.

국세우선의 원칙이란?

국세는 당해 세법에 의한 절차에 따라 그 세액이 확정되지만, 인지세나 원천징수하는 소득세 또는 법인세 등은 납세의무가 성립하는 때에 특별한 절차 없이 그 세액이 확정된다. 국세는 제척기간(除斥期間)이 경과하면 부과할 수 없으며, 국세징수권은 5년간 행사하지 않으면 소멸시효(消滅時效)가 완성한다(동법 제27조). 국세와 그 가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수하며(동법 제35조), 납세담보물을 매각한 때에는 국세와 그 가산금 또는 체납처분비는 다른 국세·가산금·체납처분비와 지방세에 우선하여 징수한다(동법 제37조).
국세의 납부기한으로부터 1년 전에 전세권(傳貰權) ·질권(質權) 또는 저당권의 설정을 등기 또는 등록한 사실이, 대통령령(국세기본법시행령)이 정하는 바에 의하여 증명되는 재산의 매각에 있어서, 그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금(그 재산에 대하여 부과된 국세와 가산금을 제외한다)을 징수하는 경우의 그 전세권 ·질권 ·저당권에 의하여 담보된 채권에 대하여는 우선하지 못한다. 그리고 국세의 체납처분에 의하여 납세자의 재산을 압류한 경우에, 다른 국세 ·가산금 ·체납처분비 또는 지방세의 교부청구가 있는 때에는 압류에 관계되는 국세 ·가산금 또는 체납처분비는 교부청구한 다른 국세 ·가산금 ·체납처분비와 지방세에 우선하여 징수하지만, 지방세의 체납처분에 의하여 납세자의 재산을 압류한 경우에 국세 ·가산금 또는 체납처분비의 교부청구를 한 때에는, 교부청구한 국세 ·가산금과 체납처분비는 압류에 관계되는 지방세의 다음 순위로 징수한다(36조). 납세담보물을 매각한 경우, 그 국세 ·가산금 또는 체납처분비는 매각대금 중에서 다른 국세 ·가산금 ·체납처분비와 지방세에 우선하여 징수한다(37조).