대출의 기본 - 주택임대차보호법

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【주택임대차보호법】

 

1. 근거법률 : 주택임대차보호법 및 동법시행령

 

2. 적용대상 목적물

주거용으로 사용되는 건물로서 일부가 주거외의 용도로 사용되는 경우를 포함하며 공부상의 용도와 관계없이 임차의 목적, 건물의 구조, 위치 등 실질용도 에 따라 판단함으로 미등기, 무허가건물도 대상이 된다. (일시사용목적인 콘도, 숙박시설 등은 적용 대상이 아님)

 

3. 대항요건

가. 임차인이 다음의 요건을 모두 갖추어야 담보권자 등에게 대항할 수 있다.

(1) 주택의 인도

임차인이 실제로 당해 주택에서 계속하여 생활(거주)하고 있어야 한다.

(2) 주민등록의 전입

당해주택의 관할 읍･면･동사무소에 주민등록 전입신고를 마쳐야 하나, 주민등록전입신고가 되어 있지 않더라도 임차인이 입주후 주민등록법상의 소정기간인(14일)이내에 전입신고하였다면 입주 다음날부터 대항력이 발생한다는 판결(서울고법'82.5.28. 선고,82 나231판결)이 있으니 실무상 주민등록전입신고에 불구하고 입주 사실만 확인되면 선순위로 차감하여야 한다.

(3) 확정일자

주택임대차계약서(전세권설정계약서도 가능)상에 법원(등기소) 또는 공증인가합동법률사무소, 법무법인, 동사무소 등에서 확정일자를 받아야 한다.[지역별 소액임차보증금은 확정일자에 관계없이 최우선변제권이 있음]

4. “주택임대차보호법”상 최우선변제액(지역별 소액임차보증금)

근저당권 설정일자	지 역	최우선변제를 받을 수 있는 임차인(보증금)의 범위	최우선변제액
2023.02.11 이후	서울특별시	165백만원 이하	55백만원까지
	수도권 과밀억제권역주1)(서울 제외), 세종, 용인, 화성수도권 과밀억제권역주1)(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시	145백만원 이하	48백만원까지
	광역시(수도권 과밀억제권역, 군주2) 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	85백만원 이하	28백만원까지
	그 밖의 지역	75백만원 이하	25백만원까지

주1) 과밀억제권역 (수도권정비계획법) ’10. 3. 15. 현재 수도권정비계획법에서 인구와 산업이 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전 또는 정비가 필요하다고 지정한 곳

○ 서울특별시 ○ 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동, 불로동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 제외) ○ 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역은 제외)

주2) 군지역 : 부산광역시-기장군, 대구광역시-달성군, 인천광역시-강화군･옹진군, 울산광역시-울주군 등

 

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우승호(Sh수협 관악지점장)님의 오픈프로필