대출금액 산출 - 건물

728x90

근린주택	80
상가, 점포	75
근린상가	70
아파트상가	70
오피스텔(상가)	70
빌딩, 사무실	70
오피스텔(주거용, 비주거용)	70
기타상업용 건물	65
일반숙박시설	70
주유소	75

주택으로 분류되는 아파트 및 주택은 대출비율이 무의미 하기에 제외하였습니다.

 

주택외 부동산으로 분류되는 위 물건들의 대출 비율이 저렇게 적용된다는 가정하에 산출공식은

 

감정가격 X 대출비율 - MAX{임차보증금, (최우선변제액 * 호실수)} = 대출금액 이 됩니다.

 

주상혼용 건물의 경우 최우선변제액을 용도에 따라 주택임대차 또는 상가임대차 최우선 변제액을 적용합니다

 

상업용의 경우 실제 주거용으로 이용되면 이용상황에 따라 주택임대차 최우선 변제액을 차감합니다.

 

건축물 종류별 구분에 따라 대출비율은 천차만별입니다.

 

구분등기된 건축물의 경우 1개 호수에 1개의 임대차가 존재하므로 대출금액이 쉽게 산출됩니다.

 

그러나 하나의 건물에 주거용과 상업용이 혼재한 근린상가주택은 많은 분들이 생각보다 대출이 안나온다고 

생각들을 하십니다. 그럼 사례로 한번 알아볼까요

 

<조건 : 감정가 20억, 서울 대출비율 80%, RTI 및 이자상환력등 고려하지 않고 순수 담보대출로만 가정>

4층 주인세대 방3개	주인 직접거주
3층 투룸 2세대	2세대 전세 각각 8천만원
2층 원룸 4세대	4세대 각각 보증금 4천만원/월 60만원
1층 상가 2개 호수	1개 공실, 1개 보증금3천/월세 150만원

계산식은 위에서 말한 감정가격 X 대출비율 - MAX{임차보증금, (최우선변제액 * 호실수)} 입니다.

 

20억 * 80% = 16억 

층별 차감액 계산(임차보증금과 지역별 최우선 변제금액 둘중 큰금액을 차감합니다.)

1층 : 공실 2,200만원 + 보증금 3,000만원 = 5,200만원

2층 : 방갯수 4개 * 5,000만원 = 20,000만원

3층 : 방갯수 4개 * 5,000만원 = 20,000만원

4층 : 방갯수 3개 * 5,000만원 = 15,000만원

건물 전체 차감액은 총 60,200만원이 되겠네요.

 

따라서 총 대출가능금액은 16억 - 6억2백만원 = 9억 9800만원이 되네요.

 

비슷한 위치에 같은 종류의 건물을 소유하고 있다고 하더라도 채무자별로 대출비율이 달라지고,

채무자의 자격은 같더라도 위치와 건물용도에 따라 대출비율은 달라집니다.

 

대출받을 채무자, 담보물의 위치 및 임대차 현황과 보증금 규모 등을 정확히 인지하고 대출을 문의하셔야 정확한 대출금액을 안내받으실 수 있습니다.

 

대출취급 절차는 예전에 올린 글을 참고하시기 바랍니다.

궁금하신 사항은 오픈톡으로 편하게 문의하세요^^

 

우승호(Sh수협 관악지점장)님의 오픈프로필