대출금액을 쥐어 짜내는 방법(부동산담보신탁 수익권증서)

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 고객들과 상담을 하다 보면 "얼마가 필요하세요?" 라고 물어보면 "최대한 많이요" 라고 대답들을 하세요.

대출을 받는 입장에서는 최대한 많이 받기를 원하고, 대출을 하는 입장에서는 리스크를 최소화 하려고 합니다.

따라서 허용된 범위내에서 최고의 대출비율을 적용하고, 선순위 권리로부터 헷지 하기 위한 모기지 신용보험과

부동산 담보신탁 수익권증서의 활요 등 여러 가지를 고려하여 대출금액을 결정하고 있습니다.

모기지 신용보험(MCI)은 많은 분들이 아실만한 내용이라 스킵하고, 부동산신탁수익권증서를 활용하여 최우선변제액을

미차 감하고 대출한도를 늘릴 수 있다는 것을 아시는 분은 많지 않더라고요.

 

먼저 부동산 담보신탁 수익권증서로 대출하는 흐름을 한번 보시죠

 

① 우선 소유자는 금융기관에 대출신청을 합니다. 최대한도를 대출받기 위해 근저당권 설정이 아닌 부동산 담보신탁을 선택합니다.

② 소유자는 자신의 부동산을 신탁회사에 부동산담보신탁을 의뢰합니다. 이때 소유권은 신탁회사로 변경됩니다.

③ 신탁회사는 위탁자로부터 신탁받은 부동산에 기인하여 금융기관에 우선수익권증서를 발급해줍니다.

④ 금융기관은 우선수익권증서를 취득하고 소유자에게 대출을 실행해줍니다. (근저당권과 우선수익권증서는 금융기관이 부동산을 담보하기 위한 방법들입니다.)

⑤ 소유자가 대출을 상환하게 되면, 금융기관은 신탁회사에 신탁해지 동의서를 보냅니다.

⑥ 신탁회사는 우선수익권자인 금융기관의 신탁해지 동의로 인하여 신탁해지를 합니다. 이때 소유권은 소유자로 변경됩니다.

 

부동산을 담보로 대출을 받을 때 한도를 많이 받기 위해 부동산신탁수익권증서 대출을 활용하는데, 방 개수가 많은 주택 또는 본인이 사용하는 부동산 등은 소액 임차보증금 차감액이 크므로 근저당권보다 대출금액을 더 받을 수 있습니다.

소유권이 넘어가는 것을 꺼리는 고객들이 있는데, 대출금이 상환되면 소유권은 다시 기존 소유자에게 넘어오게 되어있는 구조라 신탁(믿고 맡기다)에 대한 두려움은 가지지 않으셨으면 합니다.

궁금한 사항은 오픈톡으로 편하게 문의하세요^^

우승호(Sh수협 관악지점장)님의 오픈프로필