건물짓는 사람들은 도대체 돈이 얼마나 많은거야?

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요즘 주변에 쉽게 볼 수 있는게 노후화 된 주택을 멸실하고 다세대, 다가구 주택을 신축하는 현장입니다.

기존 주택 또는 대지를 구입하는 가격에다 건물신축에 필요한 건축비까지... 도대체 얼마나 있어야 하는 걸까요?

지역별로 토지나 주택의 가격이 상이하고, 시기마다 건축비가 들쭉날쭉 하기는 하지만 개략적으로 설명해 볼께요

 

① 토지구입 과정

◈ 건물을 짓기 위한 토지 또는 주택(건물은 철거의 과정을 거침) 대상을 선정하고 매매계약 체결

◈ 매매잔금 전 매도인이 협조하는 경우 건축물 멸실과 매도인 명의로 건축허가 신청

◈ 매매잔금일 소유권이전 및 건축허가 명의변경 접수. 건축물 멸실이 안된 경우 멸실 신청까지 진행

◈ 토지(주택)매매계약 체결시 매매가의 10% 계약금 - 매수자 본인 자금

◈ 매매잔금일 전 건축물 멸실 및 세입자 명도 등의 상황일 경우 - 매수자 본인 자금으로 중도금 일부 지급

◈ 매매잔금을 금융기관에 신청한 경우 감정가의 70~80% 대출 조달. 부족분 매수자 본인 자금 

 

② 토지 구입시 필요금액 (매수금액 5억, 감정가격 4.5억, 대출비율 80%, 중도금 없는 경우)

◈ 토지 계약시 계약금의 10% 5천만원

◈ 토지 잔금시 대출금 3.6억원, 매수자 본인 자금 9천만원

◈ 토지 매입시 본인 필요자금 1.4억(세금 등 부대비용 제외)

 

③ 건물신축 과정

◈ 건물을 짓기 위한 건축물 설계의뢰, 인허가 신청 및 시공사 물색(공사비 비교견적 등)

◈ 설계 확정 및 시공사 계약

◈ 기존 건축물 멸실 후 착공

◈ 공사완료 및 사용승인 신청

◈ 신축건물에 대한 소유권보존등기

◈ 토지 구입시 부터 준비하면 토지 매수와 동시에 건축행위를 시작하여 기간을 단축시킬 수 있음

 

④ 건물 신축시 필요금액 (도급금액 7억,인허가 및 설계감리비 등 부대비용 제외)

◈ 시공사와의 도급계약 금액의 10% 계약금 지급 - 건축주 본인 자금 7천만원

◈ 건축자금대출 5.6억원 기성고 지급

◈ 기성고 대출과 계약금을 제외한 공사비 부족액 7천만원 금융기관에 예치 (통상 에쿼티라고 부름)

◈ 건물 신축시 본인 필요자금 1.4억 (보존등기비 별도)

 

⑤ 토지구입부터 건축물 완공까지 총 사업비 12억+@ 중 본인 조달자금은 2.8억+@ 입니다.

 

⑥ 결론 : 내 돈 2.8억 + @ (취득세, 중개비, 설계비, 감리비, 소유권보전비용 등) 

 

어떠신가요? 내 돈이 많이 안들죠? 

2023년 3월 현재 위 방법에 의한 대출은 중단되었으며, 토지감정가의 100% 이내에서 건축자금이 지원됩니다.

궁금한 사항은 오픈톡으로 편하게 문의하세요^^

우승호(Sh수협 관악지점장)님의 오픈프로필