상업용 부동산에 관한 생각

뭐가 그리 바쁜지 오랜만에 글을 올려봅니다. 꾸준히 글을 써야지 하는 마음을 먹고도 실천하는게 무척 어렵습니다. 더욱 부지런해질 수 있도록 노력해야 겠네요.

대출 영업때문에 미팅을 밑으로는 평택 고덕부터 서쪽으로는 영종도, 위쪽으로는 고양까지 열심히 다녔습니다. 시행사, 분양대행사, 수분양자 등 많은 분들과 얘기를 나누면서 느꼈던 점들을 얘기해 볼까 합니다.

저는 개인적으로 현재 시장에서 고전중인 지식산업센터, 생활형숙박시설, 상가 등 수익형 부동산에 관심이 많습니다. 또한 대출을 하는 직업이다 보니 많은 현장을 경험하면서 대출을 받으려는 입장과 해주는 입장의 간극이 꽤 커서 매칭이 잘 안된다는 느낌을 강하게 받았습니다.

미팅을 했던 여러 현장들 중에는 집단대출 현장도 있었고, 입주지정기일이 지난 현장도 있었습니다. 입주개시 후 분양가의90%이상 금리는 4% 초반대의 대출기표 현장도 보았고, 대출에 어려움을 겪는 수분양자도 많이 보았습니다.

간극의 차가 큰 것에 대해 제 개인적인 관점에서 정리해 보도록 하겠습니다.

첫째, 상업용 부동산 현장을 바라보는 금융기관의 입장은 각기 다릅니다. 그 중에서도 같은 금융기관이라 하더라도 지점별(지점장의 성향)로 적극적으로 하는 곳과 지산은 위험하니까 대출비율을 낮추거나, 아예 대출을 취급하지 않는 지점도 상당히 많습니다. 같은 현장이라고 똑같은 대출비율을 적용받는다는 생각은 버리셔야 합니다. 물건 + 사람 + 소득수준 + 보유재산 - 보유채무 등 여러가지를 고려하여 대출을 결정합니다. 절대 지산 물건만 보고 대출진행 하지 않는다는 걸 아셨으면 합니다.

둘째, 요즘은 개인도 신용점수를 알고 계십니다. 나이스나 KCB 점수가 1000점도 많이 있습니다. 하지만 점수는 참고일 뿐 금융기관이 나름대로 필터링을 해서 신규대출에 대한 내부등급을 산출합니다(기한연장 또한 내부등급이 있습니다). 이 등급은 대출진행 여부를 판단하는 기준일 뿐 절대적인 것은 아닙니다. 본인의 신용점수가 1000점 이니까 최고한도, 최저금리를 많이 생각하실 겁니다. 하지만 똑같은 1000점 이라도 현금흐름(개인의 경우 연간소득 - 금융비용)이 양호한 사람과 그렇지 못한 사람의 차이를 생각하셔야 합니다.

또한, 단순히 난 연봉이 얼마인데 한도나 금리가 왜 이렇지? 하고 생각하신 경우들이 많으실 겁니다. 금융기관은 상환력을 검증하면서 충분한 상환력이 나오는 사람을 우대합니다.(임대사업자의 RTI 적용 원리와 비슷합니다.) 내부등급이 좋으면서 상환력이 잘 나오는 사람을 선호하고 대출에 적극적이게 됩니다. 우선 자신의 소득(증빙+기타 현금흐름)과 부채(대출잔액과 연간 상환되는 원금과 이자)를 정확히 파악하고 상환력이 나오는지 검토해 보시기 바랍니다.

마지막으로, 금융기관이 1,2 금융으로 나뉘어 있듯이 채무자도 1금융에서 받을 수 있는 채무자와 받을 수 없는 채무자로 나뉠 수 있습니다. 보통 한도가 많으면 금리가 높고, 한도가 적으면 금리는 낮은게 일반적이지만, 상업용부동산 중 지식산업센터의 경우 높은 한도와 적은 금리로 그동안 조달된 게 사실입니다. 하지만 지금은 그렇게 조달할 수 있는 분들은 극소수일겁니다. 두번째 언급했던 자기자신의 신용과 상환력을 먼저 파악해보고(원리금 납입능력이 되는지, 추가 담보를 제공할 여유가 있는지) 금융기관을 선택하셔야 할 것 같습니다.

저도 약 2달간의 현장 미팅으로 상업용부동산에 대해 많이 공부하는 계기가 되었습니다. 투자자의 경우 공실에 대한 위험과 투자대비 낮은 수익률로 고민이 많으실 것 같습니다. 저도 처음 상업용부동산을 투자하면서 공실(무수익, 관리비부담, 세금부담, 대출이자부담)의 위험을 처음알았고 금리가 올라가면서 수익률(최초대비 80%감소)의 위험도 경험하면서 나의 소득으로 향후 2년간 공실이어도 버틸 수 있는 상황이어야만 투자를 결정합니다. 그래야 느긋하게 임대를 기다리고 수익률을 맞출 수 있다고 생각합니다.

문제는 금리인것 같습니다. 금리가 낮아져야 심리도 살아나고 실물로 옮겨가면서 거래도 활발하게 이루어질거라 생각합니다. 작년에는 올 하반기에는 금리인하가 시작될 것 같았으나 현재 아무것도 예측할 수 없는 상황인 것 같습니다.

어려운 시기일수록 나의 상황과 시장의 상황을 잘 파악하고 분석하셔서 모쪼록 소중한 자산을 잘 지키고 키워나가시길 바라겠습니다.